1. Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values pour les LMNP
Traditionnellement, les propriétaires en LMNP pouvaient déduire l’amortissement de leur bien de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi leur imposition annuelle. De plus, lors de la revente, ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, offrant un avantage fiscal considérable.
Cependant, à partir de 2025, la Loi de Finances modifie cette disposition. Désormais, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Cette mesure vise à aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues et à réduire les niches fiscales associées au statut LMNP.
Exemple concret : Réintégration des amortissements à la revente en LMNP (2025)
Un investisseur achète un appartement travaux + meubles pour 200 000 € en 2015 et le loue en LMNP au régime réel pendant 10 ans. Sur cette période, il a amorti 100 000 € (bien + mobilier).
En 2025, il revend le bien pour 250 000 €.
👉 Avant la réforme :
- Prix d’achat pris en compte : 200 000 €
- Plus-value imposable : 250 000 € – 200 000 € = 50 000 €
- Les 100 000 € d’amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul.
✅ Avantage fiscal maximal.
👉 Après la réforme 2025 :
- Les 100 000 € d’amortissements sont réintégrés dans le calcul.
- Le prix d’acquisition est considéré comme :
200 000 € – 100 000 € = 100 000 € - Nouvelle plus-value imposable :
250 000 € – 100 000 € = 150 000 €
📌 Conséquence : la base d’imposition triple, ce qui peut entraîner une imposition nettement plus lourde à la revente, sauf exonération pour durée de détention.
2. Réduction des abattements pour les meublés de tourisme
Les locations meublées de tourisme, telles que celles proposées sur des plateformes comme Airbnb, bénéficiaient jusqu’à présent d’un abattement forfaitaire de 50% pour les biens non classés et 71% pour les biens classés sur les recettes locatives sous le régime micro-BIC. La réforme de 2025 prévoit une réduction de cet abattement, à 30% pour les biens non classés et 50% pour les biens classés. Cette mesure vise à limiter les avantages fiscaux des locations de courte durée, souvent accusées de contribuer à la pénurie de logements dans certaines zones tendues.
3. Suppression de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité
Jusqu’en 2024, les propriétaires en LMNP pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt pour les frais de comptabilité engagés, notamment lorsqu’ils adhéraient à un organisme de gestion agréé (OGA). La Loi de Finances pour 2025 supprime cette réduction. Néanmoins, ces frais restent déductibles dans le cadre du régime réel d’imposition.
4. Exclusion des résidences services de certaines mesures restrictives
Il est important de noter que les résidences services, telles que les résidences étudiantes ou seniors, sont exclues de certaines des nouvelles mesures fiscales. En particulier, la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values ne s’applique pas à ces types de biens, préservant ainsi leur attractivité pour les investisseurs.
5. Maintien des avantages du statut LMNP
Malgré ces ajustements, le statut LMNP conserve plusieurs atouts :
- Souplesse juridique : possibilité de recourir à différents types de baux, offrant une flexibilité dans la gestion locative.
- Loyers généralement plus élevés : les locations meublées permettent souvent de percevoir des loyers supérieurs à ceux des locations nues.
- Déduction des charges : possibilité de déduire diverses charges, telles que les frais d’acquisition, les travaux, ou encore les intérêts d’emprunt.
- Amortissement du bien : sous le régime réel, possibilité d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi l’assiette imposable.
Ces avantages font du LMNP un régime toujours pertinent pour les investisseurs, malgré les récentes modifications fiscales .
Conclusion
La fiscalité locative en 2025 connaît des évolutions majeures, notamment pour les propriétaires en LMNP. Il est crucial pour les investisseurs de se tenir informés de ces changements afin d’adapter leur stratégie patrimoniale. La consultation d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine est vivement recommandée pour naviguer au mieux dans ce nouveau paysage fiscal.